房地产在RWA市场中的探索与实践

引言

实物资产(RWA)概念在加密货币市场并非新生事物,早在2018年就已出现,如资产代币化和证券型代币发行(STO)等与当今RWA概念相似的尝试。然而,由于监管框架不完善和潜在回报优势不显著,这些早期举措并未发展成熟。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率显著超过加密市场稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业愈发具有吸引力。多个成熟DeFi项目以及传统金融机构甚至一些政府都开始探索RWA。

过去两年,多个房地产RWA项目涌现市场。它们旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,降低投资门槛。本文将对此类项目进行案例研究,分析房地产RWA的设计优劣势及潜在市场。由于这些项目主要针对北美房地产资产和投资者,相关政策、法规和市场条件讨论也将主要围绕北美房地产市场展开。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是充满投资机会的巨大领域。数据显示,2023年3月北美上市房地产市场价值高达1.3万亿美元,全球上市房地产市场价值2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要体现为三种形式:

1)分散化房地产所有权融资

2)特定区域房地产市场指数产品

3)代币化房地产作为抵押品

此外,代币化和区块链整合还增强了房地产资产的透明度和民主化治理。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供分散化房产投资机会方面有相似之处,都能有效降低投资门槛,提高房地产资产流动性。然而,传统REIT通常不向投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,其严格的资产审查和在严格监管框架内的投资结构,为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年的房地产RWA项目运营中,我们对其优劣势有了更清晰的认识。

案例研究

本章选取三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同方法代币化房地产市场,且在各自领域最具代表性。需要注意的是,这些仍是早期项目,其产品尚未经过长期广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)实现美国住宅房地产投资。

RealT收购住宅物业并在符合美国法规的情况下将拥有房产契约的实体代币化。物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除开支后,特定物业产生的租金分配给其代币持有者。RealT虽然监督代币化过程,但在法律上与持有房地产资产的公司是独立的。根据其网站说明,如果公司违约,代币所有者保留任命其他公司管理持有物业契约公司的选择。值得注意的是,他们不强制要求共同投资其推出市场的物业。物业代币持有者每月可获得物业租金收入份额,不包括约2.5%的维护储备金和管理费,管理费通常约为价值的10%。

以Montgomery的一处物业为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格52.10美元,共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收益23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于该物业,RealT提供100%的代币,这意味着RealT无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和剩余维护费用,投资平台仅收取2%用于物业代币化、选择管理机构和监督管理。这种方式使RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格物业并将其代币化推向市场。

然而,虽然分散所有权促进了投资者间的风险分担,但也带来挑战。当投资者的财务利益过小时,公司管理成本可能变得不可行。有报告解释了房地产代币持有者和RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT对物业拥有大量所有权,可以降低代理成本;因此,低效管理将对他们产生负面影响。然而,如果RealT的股份过大,可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东可以监督所聘请的管理机构是否在财务上可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动力,许多投资者也难以承担有效监督管理机构的责任。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格走势。Parcl用于获得使用AMM架构的合成资产的永续敞口。Parcl引入了Parcl Labs Price Feed,根据销售历史为特定地区房地产创建指数。销售历史期限可根据物业交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房产价值进行投机,可以对房地产价格做多或做空。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是房地产RWA项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了某交易平台、某公链基金、某投资机构等行业知名机构的投资。讨论房地产RWA的多元化可能性是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在某公链上推出,目前TVL为1600万美元。运营一年多后,Parcl似乎并未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs Price Feed和指数市场设计良好,易于使用。

运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管具有这些优势并得到众多知名投资机构的支持,Parcl仍保持相对低调的市场地位,用户基础小,交易量有限。也许市场尚未为房地产指数产品做好准备。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。某支付公司在7月宣布其数字货币团队正朝这个方向努力。某稳定币协议已与某平台整合,支持房地产抵押贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,尽管这种服务仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更类似于代币借贷产品,并未大幅提高房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年推出并在2022年停止运营的废弃项目。虽然它在市场上没有留下太多痕迹,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。获得批准后,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的公司。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币作为贷款抵押品存入。贷款限额将基于代币价值。

第二个产品是抵押贷款融资,用户购买房产并获得抵押贷款后,可以将房产所有权代币化进行融资。获得的资金可用于偿还银行抵押贷款,客户随后以固定利率偿还贷款。

Reinno的运营仍然是中心化和线下模式,客户需要访问办公室并提交房地产文件。采用Reinno这种方法存在一些明显风险。首先,如果借款人选择违约并停止还款,Reinno作为代币化服务提供商而非贷款人,将难以起诉借款人。Reinno并不实际拥有抵押物业;贷款本质上是由选择在Reinno上放贷的用户提供的。目前,由于贷方和借款人之间缺乏直接的贷款合同,特别是在分散房地产融资的背景下,没有全面的法律框架来保护这些贷方。Reinno尚未提供详细措施来缓解这种违约风险。其次,如果房产所有者在借款后决定出售房屋,或在Reinno完成抵押贷款融资后停止向银行继续偿还抵押贷款,这种导致房产转让的行为Reinno无法阻止,本质上导致借款人对房产进行"双重支出"。这些明显风险可能导致项目被废弃,未来房地产RWA需要成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对新的概念,尚未建立固定的市场规模或产生领先项目。目前该领域运营的项目在市场规模和用户基础方面相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律监管框架。一些项目采用风险隔离公司结构或选择房地产相关金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要挖掘房地产RWA最大潜力---房产买卖和抵押贷款---立法进展和运营合规是不可避免的。

在房地产RWA立法方面,尚未建立明确一致的框架。不同监管机构对房地产代币的分类不一致,导致规则不明确,流程混乱,这既阻碍了潜在投资者,也威胁了代币化的长期可行性。

尽管当前监管环境混乱,许多知名金融机构和成熟加密项目仍在努力探索房地产RWA,少数项目在1-2年的有限运营中已证明了其产品的可行性。考虑到房地产在金融投资领域的巨大规模,随着相关法律框架的建立和完善,相信房地产RWA将经历快速而强劲的发展。

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market](