房地產在RWA市場中的探索與實踐

引言

實物資產(RWA)概念在加密貨幣市場並非新生事物,早在2018年就已出現,如資產代幣化和證券型代幣發行(STO)等與當今RWA概念相似的嘗試。然而,由於監管框架不完善和潛在回報優勢不顯著,這些早期舉措並未發展成熟。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率顯著超過加密市場穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化爲RWA對加密行業愈發具有吸引力。多個成熟DeFi項目以及傳統金融機構甚至一些政府都開始探索RWA。

過去兩年,多個房地產RWA項目湧現市場。它們旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本文將對此類項目進行案例研究,分析房地產RWA的設計優劣勢及潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場條件討論也將主要圍繞北美房地產市場展開。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是充滿投資機會的巨大領域。數據顯示,2023年3月北美上市房地產市場價值高達1.3萬億美元,全球上市房地產市場價值2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者,提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要體現爲三種形式:

1)分散化房地產所有權融資

2)特定區域房地產市場指數產品

3)代幣化房地產作爲抵押品

此外,代幣化和區塊鏈整合還增強了房地產資產的透明度和民主化治理。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供分散化房產投資機會方面有相似之處,都能有效降低投資門檻,提高房地產資產流動性。然而,傳統REIT通常不向投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,其嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資結構,爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優劣勢有了更清晰的認識。

案例研究

本章選取三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法代幣化房地產市場,且在各自領域最具代表性。需要注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)實現美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業並在符合美國法規的情況下將擁有房產契約的實體代幣化。物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除開支後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有者。RealT雖然監督代幣化過程,但在法律上與持有房地產資產的公司是獨立的。根據其網站說明,如果公司違約,代幣所有者保留任命其他公司管理持有物業契約公司的選擇。值得注意的是,他們不強制要求共同投資其推出市場的物業。物業代幣持有者每月可獲得物業租金收入份額,不包括約2.5%的維護儲備金和管理費,管理費通常約爲價值的10%。

以Montgomery的一處物業爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於該物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和剩餘維護費用,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。這種方式使RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其代幣化推向市場。

然而,雖然分散所有權促進了投資者間的風險分擔,但也帶來挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本可能變得不可行。有報告解釋了房地產代幣持有者和RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,低效管理將對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股份過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東可以監督所聘請的管理機構是否在財務上可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,許多投資者也難以承擔有效監督管理機構的責任。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格走勢。Parcl用於獲得使用AMM架構的合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs Price Feed,根據銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房產價值進行投機,可以對房地產價格做多或做空。

這種方法使Parcl避免了法律問題,因爲平台運營中沒有涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到了某交易平台、某公鏈基金、某投資機構等行業知名機構的投資。討論房地產RWA的多元化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在某公鏈上推出,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs Price Feed和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢並得到衆多知名投資機構的支持,Parcl仍保持相對低調的市場地位,用戶基礎小,交易量有限。也許市場尚未爲房地產指數產品做好準備。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。某支付公司在7月宣布其數字貨幣團隊正朝這個方向努力。某穩定幣協議已與某平台整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,盡管這種服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並未大幅提高房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年推出並在2022年停止運營的廢棄項目。雖然它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品存入。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押貸款融資,用戶購買房產並獲得抵押貸款後,可以將房產所有權代幣化進行融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,客戶隨後以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是中心化和線下模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文件。採用Reinno這種方法存在一些明顯風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲代幣化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款人。Reinno並不實際擁有抵押物業;貸款本質上是由選擇在Reinno上放貸的用戶提供的。目前,由於貸方和借款人之間缺乏直接的貸款合同,特別是在分散房地產融資的背景下,沒有全面的法律框架來保護這些貸方。Reinno尚未提供詳細措施來緩解這種違約風險。其次,如果房產所有者在借款後決定出售房屋,或在Reinno完成抵押貸款融資後停止向銀行繼續償還抵押貸款,這種導致房產轉讓的行爲Reinno無法阻止,本質上導致借款人對房產進行"雙重支出"。這些明顯風險可能導致項目被廢棄,未來房地產RWA需要成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新的概念,尚未建立固定的市場規模或產生領先項目。目前該領域運營的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律監管框架。一些項目採用風險隔離公司結構或選擇房地產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要挖掘房地產RWA最大潛力---房產買賣和抵押貸款---立法進展和運營合規是不可避免的。

在房地產RWA立法方面,尚未建立明確一致的框架。不同監管機構對房地產代幣的分類不一致,導致規則不明確,流程混亂,這既阻礙了潛在投資者,也威脅了代幣化的長期可行性。

盡管當前監管環境混亂,許多知名金融機構和成熟加密項目仍在努力探索房地產RWA,少數項目在1-2年的有限運營中已證明了其產品的可行性。考慮到房地產在金融投資領域的巨大規模,隨着相關法律框架的建立和完善,相信房地產RWA將經歷快速而強勁的發展。

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