Дослідження та практика нерухомості на ринку RWA

Вступ

Реальні активи ( RWA ) концепція на ринку криптовалют не є новим явищем, вона з'явилася ще в 2018 році, такі як токенізація активів та випуск токенів безпеки ( STO ), які є схожими на сьогоднішні спроби концепції RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та незначні потенційні переваги повернення ці ранні ініціативи не розвинулися до зрілого стану.

У 2022 році, в умовах тривалого підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила ставки позик у стейблкоїнах крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США у RWA стає дедалі привабливішою для криптоіндустрії. Кілька зрілих проектів DeFi, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом минулих двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти, знизити інвестиційний бар'єр. У цій статті буде проведено кейс-стаді таких проектів, проаналізовано переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи нерухомості та інвесторів Північної Америки, обговорення відповідних політик, законодавства та ринкових умов також буде в основному зосереджено на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, що сповнена інвестиційних можливостей. Дані показують, що у березні 2023 року ринкова вартість нерухомості в Північній Америці досягла 1,3 трильйона доларів США, а глобальна ринкова вартість нерухомості становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. децентралізоване фінансування власності на нерухомість

2. індекс продуктів ринку нерухомості у визначеній зоні

3. токенізовану нерухомість як заставу

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів у сфері нерухомості та демократизацію управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають спільні риси у наданні можливостей для диверсифікації інвестицій у нерухомість, обидва можуть ефективно знижувати інвестиційні бар'єри та підвищувати ліквідність активів у нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не пропонують інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх строгий процес перевірки активів і структура інвестицій у рамках суворого регуляторного контролю надають надійну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами RWA у сфері нерухомості ми отримали чіткіше уявлення про їхні переваги та недоліки.

Дослідження випадків

У цьому розділі обрано три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та є найбільш репрезентативним у своїй галузі. Слід зазначити, що це все ще ранні проекти, і їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT був запущений у 2019 році і є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, який зосереджений на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує її через володіння правом власності в відповідності з американським законодавством. Управління, обслуговування та збір орендної плати за нерухомість доручено третій стороні. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT контролює процес токенізації, юридично вона незалежна від компанії, що володіє нерухомістю. Згідно з інформацією на їхньому сайті, у разі невиконання зобов'язань компанією, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє правом власності на нерухомість. Важливо відзначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виходять на ринок. Власники токенів нерухомості щомісяця отримують частку доходів від орендної плати, не враховуючи приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та управлінського збору, який зазвичай становить близько 10% від вартості.

Наприклад, у випадку з нерухомістю в Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323 020 доларів США, ціна кожного токена - 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2 600 доларів США орендного доходу. Після вирахування операційних і управлінських витрат у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1 978 доларів США, річний дохід - 23 736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, а річна дохідність становить 7,35%.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Щодо цієї нерухомості, RealT надає 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та залишкові витрати на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Цей підхід дозволяє команді RealT заощаджувати багато часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації для виходу на ринок.

Однак, хоча розподілена власність сприяє розподілу ризиків між інвесторами, вона також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати недоцільними. Є звіти, які пояснюють конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми власними об'єктами; якщо RealT має значну частку у власності, це може знизити агентські витрати; отже, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть сподіватися, що великі акціонери можуть контролювати, чи є найнята управлінська компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінської компанії або участі у процесі контролю, багато інвесторів також можуть не мати можливості нести відповідальність за ефективний контроль управлінської компанії.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

) Parcl

Parcl протокол є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати тенденціями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів, що базуються на структурі AMM. Parcl вводить Parcl Labs Price Feed, який створює індекс для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з власністю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть купувати або продавати нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи справді це проект RWA нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним критеріям. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від відомих у галузі установ, таких як певна торгова платформа, певний фонд на публічному ланцюгу, певна інвестиційна установа тощо. Обговорення можливостей диверсифікації RWA нерухомості є виправданим.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на певному блокчейні, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи Parcl, здається, не викликала великої уваги, щоденний обсяг торгів менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів на день менше 50.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Price Feed та індексний ринок Parcl Labs добре спроектовані та зручні у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

) Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для кредитів. Одна платіжна компанія у липні оголосила, що її команда цифрової валюти працює в цьому напрямку. Один стабільний монетний протокол вже інтегровано з однією платформою, яка підтримує іпотечні кредити під нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для кредитів, хоча ця послуга обмежена лише їхніми випущеними токенами. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не значно підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno — це покинутий проект, запущений у 2020 році та припинивший свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить спеціальну компанію в Делавері для угоди. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть внести як заставу для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування за допомогою іпотеки. Користувачі можуть купувати нерухомість та отримувати іпотечний кредит, після чого вони можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти можуть бути використані для погашення іпотечного кредиту в банку, а клієнт потім погашає кредит за фіксованою процентною ставкою.

Операції Reinno все ще є централізованими та офлайн-моделями, клієнтам потрібно відвідувати офіс і подавати документи на нерухомість. Використання такого підходу, як у Reinno, має деякі очевидні ризики. По-перше, якщо позичальник вирішить дефолтувати та припинити виплати, Reinno, як постачальник токенізованих послуг, а не кредитор, буде важко подати позов проти позичальника. Reinno фактично не володіє іпотечною власністю; кредити в основному надаються користувачами, які вирішили позичити на платформі Reinno. На даний момент через відсутність безпосереднього кредитного контракту між кредитором і позичальником, особливо на фоні децентралізованого фінансування нерухомості, немає комплексної правової бази для захисту цих кредиторів. Reinno ще не надала детальних заходів для пом'якшення цього ризику дефолту. По-друге, якщо власник нерухомості після отримання кредиту вирішить продати будинок, або після завершення фінансування іпотеки через Reinno перестане продовжувати виплати за іпотекою в банк, ця дія, що призводить до передачі нерухомості, є такою, що Reinno не може зупинити, що по суті призводить до "подвійних витрат" позичальника щодо нерухомості. Ці очевидні ризики можуть призвести до скасування проекту, в майбутньому для RWA нерухомості потрібна зріла правова база для вирішення цих питань.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-cbadbe0211f71ed71a005c559b61d466.webp(

Висновок

Нерухомість RWA є відносно новим концептом, який ще не має встановленого ринкового масштабу або провідних проектів. Наразі проекти в цій сфері мають відносно невеликий ринковий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворих вимог до дотримання норм і зрілого правового регуляторного середовища. Деякі проекти використовують структуру ізоляції ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як цільові інвестиції, щоб знизити операційні ризики. Проте, для того щоб розкрити максимальний потенціал нерухомості RWA — купівлю-продаж нерухомості та іпотечне кредитування — прогрес у законодавстві та дотримання норм є неминучими.

У сфері законодавства про нерухомість RWA ще не встановлено чіткої та узгодженої структури. Різні регуляторні органи по-різному класифікують токени нерухомості, що призводить до неясних правил і хаосу в процесах, що перешкоджає потенційним інвесторам і загрожує довгостроковій життєздатності токенізації.

Хоча поточне регуляторне середовище є хаотичним, багато відомих фінансових установ та зрілих крипто проектів все ще намагаються дослідити нерухомість RWA, а кілька проектів вже довели життєздатність своїх продуктів за обмежений період роботи в 1-2 роки. Враховуючи величезний масштаб нерухомості у фінансовій інвестиційній сфері, з розвитком і вдосконаленням відповідної правової бази, можна очікувати, що нерухомість RWA зазнає швидкого та потужного розвитку.

![Цеглини та блоки: дослідження нерухомості на ринку RWA])