Gayrimenkulün RWA pazarındaki keşfi ve uygulamaları
Giriş
Gerçek varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) gibi günümüzdeki RWA kavramıyla benzer girişimler ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgunlaşmamıştır.
2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi kripto sektörüne giderek daha çekici hale gelmektedir. Birçok olgun DeFi projesi, geleneksel finansal kuruluşlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasaya çıktı. Amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu tür projelere bir vaka çalışması yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıklarına ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşulları tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası etrafında şekillenecektir.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarına Yöntemler
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Veriler, Mart 2023'te Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esas olarak üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
dağılmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşımakta, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Bununla birlikte, katı varlık incelemesi ve katı düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletiminde, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en temsilci olanlardır. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğudur; ürünleri uzun süreli ve geniş kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmemiştir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blockchain'leri üzerinden ABD konut gayrimenkul yatırımına odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir, ( esas olarak Gnosis üzerinde ) uygulanmaktadır.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına uygun bir şekilde mülk sözleşmelerini varlık token'larına dönüştürür. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Giderler düşüldükten sonra, belirli bir mülkten elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecini denetler, ancak yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten bağımsızdır. Web sitelerindeki açıklamaya göre, şirket iflas ederse, token sahipleri, mülk sözleşmelerini yöneten başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle değerinin %10'u kadar olan yönetim ücreti hariç, her ay mülk kira gelirinin bir kısmını alırlar.
Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolardır, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Operasyon ve yönetim masrafları toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık kazanç 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.
Bu mülk için RealT, %100 token sağlar, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira bedelinin %8'ini ve geri kalan bakım masraflarını alır, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumu seçimi ve denetim için %2 alır. Bu yöntem, RealT ekibinin büyük miktarda yönetim zamanını tasarruf etmesine ve nitelikli mülkler bulup bunları tokenleştirerek piyasaya sürmeye odaklanmasına olanak tanır.
Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülebilir hale gelmeyebilir. Gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklayan raporlar bulunmaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi fazla büyükse, bu token likiditesine olumsuz etkiler yapabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim kuruluşlarının mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşlarını yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu eksik olabilir; birçok yatırımcının da yönetim kuruluşlarını etkin bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmesi zor olacaktır.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat hareketlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi kullanarak sentetik varlıkların sürekli açığını elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs Fiyat Akışı'nı tanıtmaktadır. Satış geçmişinin süresi, mülklerin işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatlarında uzun veya kısa pozisyon alabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek taşınmazlarla ilgili bir durum yok. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, belli başlı ticaret platformları, bazı kamu zinciri fonları, bazı yatırım kuruluşları gibi sektörde tanınmış kuruluşların yatırımlarıyla birlikte, nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirme olasılıklarını tartışmak mantıklıdır.
Parcl'in test ağı, 2022 yılının Mayıs ayında bir kamu blok zincirinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişiden az.
Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten mütevazı bir pazar konumunu koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeks ürünlerine hazır değil.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Bir ödeme şirketi, Temmuz ayında dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Bir stabilcoin protokolü, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için bir platformla entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet sadece kendi çıkardıkları tokenlar ile sınırlı. Esasen, bu hizmet token borç verme ürünlerine daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran terk edilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlem için özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilecektir. Kredi limiti, token değerine dayanacaktır.
İkinci ürün ipotek finansmanıdır. Kullanıcı, gayrimenkul satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirebilir ve finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, bankaya olan ipotek kredisini geri ödemek için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri ödeyebilir.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise erişmesi ve gayrimenkul belgelerini teslim etmesi gerekmektedir. Reinno'nun bu yaklaşımını benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu temerrüde düşmeyi ve geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak, bir alacaklı değil, borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno, teminat mülkü gerçekte sahip değildir; krediler esasen Reinno'da borç vermeyi seçen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Şu anda, borç verenler ve borçlular arasında doğrudan bir kredi sözleşmesi eksikliği nedeniyle, özellikle dağıtılmış gayrimenkul finansmanı bağlamında, bu borç verenleri koruyacak kapsamlı bir hukuki çerçeve yoktur. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkinci olarak, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno, ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipoteği geri ödemeyi durdurursa, bu mülk aktarımına yol açan eylemi Reinno engelleyemez; bu durum, borçlunun mülk üzerinde "çift harcama" yapmasına yol açar. Bu belirgin riskler projelerin terk edilmesine neden olabilir; gelecekteki gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır ve henüz sabit bir piyasa ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler geliştirilmemiştir. Bu alandaki mevcut projeler, piyasa ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından nispeten küçüktür. Bu alan, katı bir uyum işletimi ve olgun bir yasal düzenleme çerçevesine ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk izolasyonu şirketi yapısını benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın en büyük potansiyelini - mülk alım satımı ve ipotek - keşfetmek için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu kaçınılmazdır.
Gayrimenkul RWA yasası açısından, henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. Farklı düzenleyici kurumların gayrimenkul tokenlarının sınıflandırmasındaki tutarsızlık, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşıklığına yol açmakta, bu da potansiyel yatırımcıları engellemekte ve tokenizasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehdit etmektedir.
Mevcut düzenleyici ortam karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans kurumu ve olgun kripto proje, gayrimenkul RWA'yı keşfetmeye devam ediyor. Sınırlı 1-2 yıllık operasyon süresinde birkaç proje, ürünlerinin uygulanabilirliğini kanıtlamıştır. Gayrimenkulün finansal yatırım alanındaki büyük ölçeği göz önüne alındığında, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı ve güçlü bir gelişim yaşayacağına inanılmaktadır.
 and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
12 Likes
Reward
12
5
Repost
Share
Comment
0/400
GateUser-44a00d6c
· 08-17 09:14
Gayrimenkul böyle zarar ederse, bu gösterişli işleri neden yapalım?
Gayrimenkul RWA proje keşfi: Fırsatlar ve zorluklar bir arada
Gayrimenkulün RWA pazarındaki keşfi ve uygulamaları
Giriş
Gerçek varlık ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) gibi günümüzdeki RWA kavramıyla benzer girişimler ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle bu erken girişimler olgunlaşmamıştır.
2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto piyasasındaki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi kripto sektörüne giderek daha çekici hale gelmektedir. Birçok olgun DeFi projesi, geleneksel finansal kuruluşlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasaya çıktı. Amacı, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu tür projelere bir vaka çalışması yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıklarına ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, mevzuat ve piyasa koşulları tartışmaları da esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasası etrafında şekillenecektir.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarına Yöntemler
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Veriler, Mart 2023'te Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.
Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esas olarak üç biçimde ortaya çıkmaktadır:
dağılmış gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
tokenleştirilmiş gayrimenkul teminat olarak
Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşımakta, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmamaktadır ve merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Bununla birlikte, katı varlık incelemesi ve katı düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletiminde, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Vaka Çalışması
Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en temsilci olanlardır. Dikkat edilmesi gereken bir nokta, bunların hala erken aşama projeler olduğudur; ürünleri uzun süreli ve geniş kapsamlı bir pazar doğrulaması ve testinden geçmemiştir.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blockchain'leri üzerinden ABD konut gayrimenkul yatırımına odaklanan, piyasadaki en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir, ( esas olarak Gnosis üzerinde ) uygulanmaktadır.
RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına uygun bir şekilde mülk sözleşmelerini varlık token'larına dönüştürür. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Giderler düşüldükten sonra, belirli bir mülkten elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecini denetler, ancak yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten bağımsızdır. Web sitelerindeki açıklamaya göre, şirket iflas ederse, token sahipleri, mülk sözleşmelerini yöneten başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle değerinin %10'u kadar olan yönetim ücreti hariç, her ay mülk kira gelirinin bir kısmını alırlar.
Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolardır, her bir token'ın fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Operasyon ve yönetim masrafları toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık kazanç 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.
Bu mülk için RealT, %100 token sağlar, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı, neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira bedelinin %8'ini ve geri kalan bakım masraflarını alır, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumu seçimi ve denetim için %2 alır. Bu yöntem, RealT ekibinin büyük miktarda yönetim zamanını tasarruf etmesine ve nitelikli mülkler bulup bunları tokenleştirerek piyasaya sürmeye odaklanmasına olanak tanır.
Ancak, tüm mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülebilir hale gelmeyebilir. Gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklayan raporlar bulunmaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim kuruluşları seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi fazla büyükse, bu token likiditesine olumsuz etkiler yapabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların işe alınan yönetim kuruluşlarının mali açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kuruluşlarını yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu eksik olabilir; birçok yatırımcının da yönetim kuruluşlarını etkin bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmesi zor olacaktır.
Parcl
Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat hareketlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi kullanarak sentetik varlıkların sürekli açığını elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs Fiyat Akışı'nı tanıtmaktadır. Satış geçmişinin süresi, mülklerin işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerleri üzerinde spekülasyon yapma fırsatı vardır; gayrimenkul fiyatlarında uzun veya kısa pozisyon alabilirler.
Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek taşınmazlarla ilgili bir durum yok. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, belli başlı ticaret platformları, bazı kamu zinciri fonları, bazı yatırım kuruluşları gibi sektörde tanınmış kuruluşların yatırımlarıyla birlikte, nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirme olasılıklarını tartışmak mantıklıdır.
Parcl'in test ağı, 2022 yılının Mayıs ayında bir kamu blok zincirinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişiden az.
Parcl ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.
Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten mütevazı bir pazar konumunu koruyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeks ürünlerine hazır değil.
Reinno
Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını da araştırıyor. Bir ödeme şirketi, Temmuz ayında dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Bir stabilcoin protokolü, gayrimenkul ipotek kredilerini desteklemek için bir platformla entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet sadece kendi çıkardıkları tokenlar ile sınırlı. Esasen, bu hizmet token borç verme ürünlerine daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetini durduran terk edilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.
İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlem için özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler tokenleri kredi teminatı olarak yatırabilecektir. Kredi limiti, token değerine dayanacaktır.
İkinci ürün ipotek finansmanıdır. Kullanıcı, gayrimenkul satın aldıktan ve ipotek kredisi aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirebilir ve finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, bankaya olan ipotek kredisini geri ödemek için kullanılabilir ve müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri ödeyebilir.
Reinno'nun işletimi hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise erişmesi ve gayrimenkul belgelerini teslim etmesi gerekmektedir. Reinno'nun bu yaklaşımını benimsemenin bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu temerrüde düşmeyi ve geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak, bir alacaklı değil, borçluya dava açmakta zorlanacaktır. Reinno, teminat mülkü gerçekte sahip değildir; krediler esasen Reinno'da borç vermeyi seçen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Şu anda, borç verenler ve borçlular arasında doğrudan bir kredi sözleşmesi eksikliği nedeniyle, özellikle dağıtılmış gayrimenkul finansmanı bağlamında, bu borç verenleri koruyacak kapsamlı bir hukuki çerçeve yoktur. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkinci olarak, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno, ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipoteği geri ödemeyi durdurursa, bu mülk aktarımına yol açan eylemi Reinno engelleyemez; bu durum, borçlunun mülk üzerinde "çift harcama" yapmasına yol açar. Bu belirgin riskler projelerin terk edilmesine neden olabilir; gelecekteki gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır ve henüz sabit bir piyasa ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler geliştirilmemiştir. Bu alandaki mevcut projeler, piyasa ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından nispeten küçüktür. Bu alan, katı bir uyum işletimi ve olgun bir yasal düzenleme çerçevesine ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk izolasyonu şirketi yapısını benimsemekte veya yatırım hedefi olarak gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın en büyük potansiyelini - mülk alım satımı ve ipotek - keşfetmek için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu kaçınılmazdır.
Gayrimenkul RWA yasası açısından, henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. Farklı düzenleyici kurumların gayrimenkul tokenlarının sınıflandırmasındaki tutarsızlık, kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşıklığına yol açmakta, bu da potansiyel yatırımcıları engellemekte ve tokenizasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehdit etmektedir.
Mevcut düzenleyici ortam karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans kurumu ve olgun kripto proje, gayrimenkul RWA'yı keşfetmeye devam ediyor. Sınırlı 1-2 yıllık operasyon süresinde birkaç proje, ürünlerinin uygulanabilirliğini kanıtlamıştır. Gayrimenkulün finansal yatırım alanındaki büyük ölçeği göz önüne alındığında, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı ve güçlü bir gelişim yaşayacağına inanılmaktadır.
![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market](